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出品 | 搜狐财经
作者 | 黄海
内房企港交所上市浪潮仍在延续。
4月9日晚间，四川房企领地集团递交招股书，成为疫情期间继金辉、上坤后第三家“叩门”港交所的内地房企。截至目前，已有十家内地房企在港交所排队等待过会。
IPO资料显示，领地集团近三年营收数据出现波动。
2017至2019年，领地集团录得营收分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元；录得利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元；对应毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。
此外，领地集团的负债水平正逐年走高。近三年，领地集团未偿还银行及其他借款总额从35.86亿元增加至117.55亿元，净负债率已达140%。
2019年底的品牌发布会上，领地集团曾喊出2020年冲击千亿口号。据克而瑞数据显示，2019年全年，领地集团销售总额仅为237.4亿元，与2018年基本持平。
高成本拿地，毛利率27.8%
招股书显示，领地集团成立于1999年，主营业务包括物业销售、商业物业、酒店业务等。其中，物业销售为领地集团贡献了绝大部分营收，近三年营收占比均达98.5%。
据领地集团透露，截至2月29日，公司共有90个处于不同阶段项目，总土储约为1331万平方米。其中，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。
按地区来看，领地集团90个项目中有57个位于四川，集中分布在南充、攀枝花等三四线城市。随着三四线城市红利消退，去化问题被摆上台面。
领地集团在招股书中含蓄地点出去化问题。“由于个别项目的毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低”，领地集团的利润水平呈现出下降趋势。资料显示，近三年间，领地集团毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。对应净利率逐年下滑，分别为12.2%、11.5%及8.9%，已经居于业内较低水平。
受到体量制约，单个楼盘业绩对领地集团影响相对较大。上市资料中，领地集团以建筑面积最大的西昌领地兰台府项目为例，将2019年毛利率下降归因于主要交付物业毛利率较低。
招股书显示，西昌项目土地收购成本偏高，而为了高周转，领地集团又将项目物业设定价格较低，直接导致项目毛利率低至17.9%。
实际上，近几年来，领地集团曾多次高价拿地。
2019年12月，领地集团以2.92亿元摘得四川南充宅地，楼面单价4662元/平方米，为当年最高。
另据第一财经报道，2018年3月，领地集团以4.9亿拍下四川一纯住宅用地，现场竞拍超过40轮，溢价率达70.91%；此后领地旗下公司又以11.7亿元拍下四川省攀枝花市地块，溢价率达178.57%，成为彼时的地王。
高溢价拿地、高周转开发，领地集团的资金链随之紧张。
负债连年攀升，净负债率140%
为了维持经营，领地集团物业预售所得现金流，以及银行贷款和信托等方式补充现金流。
财务数据显示，因物业开发活动以及土地收购持续增加，领地集团业务营运所用现金增大。近三年，领地集团经营活动现金流与投资活动现金流均告负。2019年底，上述两项分别净流出31.12亿元以及7.26亿元。
内部造血能力跟不上，领地集团将希望寄托于外部融资。
招股书显示，2017至2019年，领地集团的借款成本逐年走高，分别为6.4%、8.8%及9.9%。
融资成本越来越高，资金压力下领地集团依然大量举债。近三年间，领地集团的未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，三年增长了两倍。
因融资增加，领地集团净负债比例逐年攀升，从2017年度的60%升至2019年底的140%。领地集团对应融资成本从2017年的0.84亿元增至2019年的2.3亿元。
信托融资方面，截至2019年末，领地集团有26项与信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构订立的未偿还融资安排，合计本金余额约59.89亿元。截至2020年2月29日，余额进一步增至60.92亿元。
同期，领地集团现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元及31.78亿元，当中包括受限制现金2.1亿元、5.2亿元、16.37亿元。若不计入受限资金，领地集团手中现金仅剩15.41亿元。截至2019年末，应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元
债务压力将领地集团的盈利能力进一步压缩，三年间，领地集团总资产回报率已从4.0%降至1.6%。
领地集团还在招股书中提示出另一风险，与其他房企相比，领地集团的主要供应商与主要客户都相对集中。
资料显示，2017至2019年三年间，领地集团前五大供应商总采购额占比分别为77.8%、64.3%以及59.8%。其中单一最大供应商同期总采购额占比分别达32.4%、54.1%以及51.6%。
除了在生意上主要依仗来往多年的供应商伙伴，领地集团还在内部管理层中大量启用家族亲属。
两个90后副总裁系创始人侄子
招股书显示，领地集团的董事会及高级管理人员中，不计入3名独董，剩余7名高管有4人互为亲属关系。
其中，领地集团董事长刘玉辉的侄子刘策和刘浩威任公司副总裁，二人现年分别为29岁和27岁；集团执行董事侯小萍负责将集团融资，同时也是刘策的姨妈。
时间追溯到21年前，1999年4月，刘玉辉和两位兄弟刘山以及刘玉奇联合创办了领地集团，刘玉奇为领地集团执行总裁，刘玉辉为领地集团董事长，刘山为领地集团副总裁。
据媒体报道，在创立领地的前两年，刘氏三兄弟曾共同执掌过中国第五冶金建设公司眉山分公司，分别担任总经理、副总经理和副经理。而在此之前，三兄弟也都曾在眉山建华建筑工程有过工作经历。
工商信息显示，去年9月，刘玉奇和刘山退出董事会，只有刘玉辉还保留着董事长的职务。如今，随着招股书一同被披露出来的，还有刘氏家族内部的权力交割。刘山与刘玉奇的儿子双双进入领地集团董事会，任副总裁。
招股书显示，刘策2011年毕业于美国尔湾谷社区大学，在2011年10月加入公司，担任财务部经理，后还担任过投资发展部经理和首席执行官，负责监督项目投资决策过程。
刘浩威2014年毕业于加利福尼亚大学尔湾分校工商管理学，2015年5月加入公司，担任广东领地房地产总经理。
在接手家族业务之前，刘氏兄弟二人还纷纷赴北京大学学习资本运作课程。2017年，刘浩威在北大完成了投融资课程。同年，刘策也就读于北京大学，学习私募股权基金和资本运营课程。
除了“老带新”，上市前夕，领地集团还引入职业经理人，助力家族完成“千亿梦想”。2019年12月，原恒大集团副总裁许晓军加入领地，任地产总裁。此前，金科老将姚科也加入领地，任集团助理总裁兼品牌总经理。
资料显示，2009-2015年期间，许晓军历任恒大天津公司董事长、恒大集团副总裁、恒大北京公司董事长等多个要职，积累了从一线销售到集团管理再到融资并购等一系列经验。
